Autor: Achim Brieden mit Hermann Bense
Die selbst genutzte Immobilie (BewG) ist für die meisten Familien der größte Posten im Vermögen — und zugleich der Ort, an dem Ehepartner und Kinder weiterleben wollen. Wer das Haus oder die Wohnung überträgt, entscheidet nicht nur über Eigentum, sondern über Kontrolle, Steuerlast, Pflichtteilsrisiken und oft über den Familienfrieden auf Jahre. Zwei Wege stehen offen: die Übertragung von Todes wegen oder die Schenkung zu Lebzeiten. Beide sind rechtlich tragfähig; sie führen aber zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen. Rechtsstand der folgenden Darstellung ist der 26. August 2026.
Die selbst genutzte Immobilie (BewG) ist für die meisten Familien der größte Posten im Vermögen — und zugleich der Ort, an dem Ehepartner und Kinder weiterleben wollen. Wer das Haus oder die Wohnung überträgt, entscheidet nicht nur über Eigentum, sondern über Kontrolle, Steuerlast, Pflichtteilsrisiken und oft über den Familienfrieden auf Jahre. Zwei Wege stehen offen: die Übertragung von Todes wegen oder die Schenkung zu Lebzeiten. Beide sind rechtlich tragfähig; sie führen aber zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen. Rechtsstand der folgenden Darstellung ist der 26. August 2026.
Beim Vererben geht das Eigentum mit dem Tod auf den oder die Erben über. Steht nur ein Alleinerbe fest — etwa der überlebende Ehegatte durch Testament oder Erbvertrag —, bleibt die Immobilie (Medienverbund der Notarkammern 2021; BewG) in einer Hand. Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft: Niemand kann allein über das Haus verfügen, und Streit über Verkauf, Auszug oder Abfindung ist vorprogrammiert. Das Vererben erhält dem Eigentümer bis zum letzten Tag die volle Verfügungsmacht; der Preis dafür ist die Unsicherheit, ob die Erben das Objekt so nutzen und teilen können, wie es dem Erblasser vorgeschwebt hat. (ErbStG)
Die lebzeitige Schenkung kehrt dieses Verhältnis um. Das Eigentum wechselt schon jetzt — notariell und mit Grundbucheintragung —, und der Übergeber verliert die Rolle des Eigentümers. Wer weiter wohnen oder die Mieteinnahmen behalten will, sichert sich das durch Nießbrauch oder Wohnrecht. Die Schenkung kann Pflichtteilsansprüche anderer Abkömmlinge beeinflussen, insbesondere über die Pflichtteilsergänzung innerhalb der gesetzlichen Fristen, und sie löst Schenkungsteuer aus — gemessen am Steuerwert abzüglich persönlicher Freibeträge und gegebenenfalls abzüglich des Kapitalwerts vorbehaltener Nutzungsrechte.
Steuerlich stehen zwei Ebenen nebeneinander. Der persönliche Freibetrag nach § 16 ErbStG beträgt für den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner 500.000 Euro, für ein Kind 400.000 Euro und für einen Enkel regelmäßig 200.000 Euro. Mehrere Zuwendungen derselben Person an denselben Empfänger innerhalb von zehn Jahren werden nach § 14 ErbStG zusammengerechnet; wer „stückelt“, verbraucht den Freibetrag trotzdem. Daneben kann das Familienheim nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG unter engen Voraussetzungen steuerfrei bleiben — beim Ehegatten auch bei der lebzeitigen Schenkung, beim Kind typischerweise nur beim Erwerb von Todes wegen und nur bis 200 Quadratmeter Wohnfläche, jeweils verbunden mit der Pflicht zur Selbstnutzung und einer zehnjährigen Bindung. Diese Befreiung ist nicht mit der Verschonung für Betriebsvermögen nach den §§ 13a und 13b ErbStG zu verwechseln.
Praktisch entscheidet die Lebenssituation. Wer die Immobilie noch lange selbst nutzen und flexibel bleiben will, neigt zum Vererben — idealerweise mit klarer erbrechtlicher Zuordnung, damit keine Erbengemeinschaft entsteht. Wer früh Vermögenswerte auf die nächste Generation legen, Freibeträge planvoll nutzen und Streit unter mehreren Erben vermeiden will, prüft die Schenkung — oft mit Nießbrauch oder Wohnrecht. Patchwork-Familien, mehrere Immobilien und hohe Verkehrswerte gehören in die professionelle Beratung; hier greifen Pflichtteil, Bewertung und Steuer ineinander.
Fallbeispiel: Frau Keller, 72, besitzt ein Einfamilienhaus mit einem steuerlichen Wert von 620.000 Euro und möchte es dem Sohn übertragen, selbst aber wohnen bleiben. Verschenkt sie unter Vorbehalt eines Nießbrauchs, mindert der Kapitalwert des Nießbrauchs den schenkungsteuerlichen Erwerb; der Kinderfreibetrag von 400.000 Euro greift auf den verbleibenden Wert. Vererbt sie dagegen und hinterlässt neben dem Sohn eine Tochter, landet das Haus in der Erbengemeinschaft — mit allen Konfliktrisiken der späteren Kapitel.
Jede Eigentumsübertragung an einer Immobilie braucht den Notar und die Eintragung im Grundbuch. Das gilt für die Schenkung ebenso wie für die Auflassung nach dem Erbfall. Formlose „Übergabeversprechen“ erzeugen kein Eigentum und führen im Streitfall zu teuren Nachbesserungen. Beim Erbfall kommt hinzu, dass das Grundbuch den Erben erst nachweist, wenn ein Erbschein, ein öffentliches Testament mit Eröffnungsprotokoll oder ein vergleichbarer Nachweis vorliegt — Zeit und Gebühren, die in die Gesamtrechnung gehören.
Die entscheidenden Kriterien sind steuerlicher und familiärer Art zugleich. Steuerlich zählen der voraussichtliche Steuerwert nach Bewertungsgesetz, der verfügbare Freibetrag unter Berücksichtigung früherer Zuwendungen der letzten zehn Jahre (§ 14 ErbStG), die Frage, ob die Familienheimbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b oder 4c ErbStG überhaupt greifen kann, und — bei vorbehaltenem Nießbrauch — der Kapitalwert dieses Rechts. Familiär zählen der eigene Wohnbedarf, die Liquidität der Kinder (Notarkosten, Grunderwerbsteuer fällt bei der Schenkung unter nahen Angehörigen regelmäßig nicht an, aber Finanzierung einer Abfindung an Geschwister schon), die Pflichtteilssituation und die Fähigkeit der Beteiligten, nach dem Tod gemeinsam zu entscheiden.
Kosten entstehen auf beiden Wegen: Notar- und Grundbuchgebühren nach dem Geschäftswert, gegebenenfalls Gutachten zur Bewertung, und im Erbfall oft Erbscheinkosten. Die Schenkung verschiebt diese Kosten nach vorne; das Vererben bündelt sie im Nachlass. Wer übergibt, ohne Wohnrecht oder Nießbrauch zu sichern, gibt die Kontrolle ab — einer der häufigsten und schmerzhaftesten Fehler. Wer die Familienheimbefreiung „auf Zuruf“ annimmt, ohne Selbstnutzung, Flächengrenze und Zehnjahresbindung zu prüfen, riskiert eine Nachforderung Jahre später.
Sinnvoll ist ein Szenarienvergleich auf einer Seite: Verkehrswert und Steuerwert, Freibetragsverbrauch, voraussichtliche Steuer bei Schenkung versus Erbfall, Wohnbedarf des Übergebers, Zahl und Einigungsfähigkeit der künftigen Erben. Daraus folgt die Wahl — und erst danach die notarielle Umsetzung. Bei mehreren Objekten, Patchwork oder komplexem Nießbrauch gehört die Gestaltung in die Hand von Notar und steuerlicher Beratung; die Weichenstellung selbst bleibt eine familiäre Entscheidung, die niemand später „einfach rückgängig“ machen kann.
Bei den Hoffmanns trägt das Haus den Nachlass. Vererben ohne Alleinerben heißt: Claudia, Lea und Jonas müssen sich über Verkauf, Wohnen und Ausgleich einigen. Verschenken unter Wohnrecht sichert Claudia das Bleiben und nimmt Lea und Jonas das spätere Miteigentum — gegen Pflichtteilsergänzung, die über die Jahre abschmilzt. Bei Farid ist die Wohnung das einzige wesentliche Gut. Stirbt er ohne Testament, erbt Yasmin sie. Lena steht ohne Wohnrecht da, unabhängig davon, wie lange sie die Miete mitgetragen hat.
Was das für Ihre Planung bedeutet: Entscheiden Sie zuerst, wer nach Ihrem Tod in den vier Wänden bleiben soll. Erst danach wählen Sie das Werkzeug — Alleinerbe, Vermächtnis, Wohnrecht, Schenkung. Die Familienheimbefreiung ist ein Steuerhebel, kein Wohnrecht. Sie steht im nächsten Kapitel und ersetzt keine zivilrechtliche Zuordnung.
Die Immobilie ist oft der größte Posten und der unteilbarste. Vererben schafft Miteigentum. Verschenken schafft frühe Klarheit und neue Steuer- und Pflichtteilsfragen. Beides braucht eine Liquiditätsrechnung.
Haus der Hoffmanns: 480.000 Euro Verkehrswert, 80.000 Euro Darlehen, Eigenkapital 400.000 Euro. Wird das Haus allein auf Claudia überschrieben und Lea enterbt, bleibt Leas Pflichtteil ein Geldanspruch. Claudia kann ihn nur zahlen, wenn Depot und Giro reichen oder sie kreditfähig ist.
Halten Sie fest, was in diesem Kapitel für Ihre Lage gilt: die Rechtsfolge, die Frist und die nächste Prüfung. Was Sie hier nicht klären, holt Sie im Erbfall unter Zeitdruck ein.
Keine individuelle Rechtsberatung. – BNSEUV_2026-09-02_14:08