Autor: Achim Brieden mit Hermann Bense
Wer eine Immobilie zu Lebzeiten überträgt und trotzdem weiter darin wohnen oder die Erträge behalten will, greift zu einem Nutzungsrecht. Die beiden klassischen Instrumente heißen Nießbrauch und Wohnrecht (genauer: Wohnungsrecht) (BewG) (BGB). Sie klingen verwandt, wirken aber zivilrechtlich und steuerlich unterschiedlich — und wer sie verwechselt, gestaltet am eigenen Bedarf vorbei. Rechtsstand: 26. August 2026.
Wer eine Immobilie zu Lebzeiten überträgt und trotzdem weiter darin wohnen oder die Erträge behalten will, greift zu einem Nutzungsrecht. Die beiden klassischen Instrumente heißen Nießbrauch und Wohnrecht (genauer: Wohnungsrecht) (BewG) (BGB). Sie klingen verwandt, wirken aber zivilrechtlich und steuerlich unterschiedlich — und wer sie verwechselt, gestaltet am eigenen Bedarf vorbei. Rechtsstand: 26. August 2026.
Der Nießbrauch nach den §§ 1030 ff (BFH 2019; Medienverbund der Notarkammern 2023). BGB gibt dem Berechtigten die umfassende Nutzung der Sache. Er darf die Immobilie selbst bewohnen, vermieten und die Mieteinnahmen einziehen — die „Früchte“ der Sache. Der Eigentümer behält das nackte Eigentum, hat aber regelmäßig keinen Zugriff auf die laufende Nutzung. Der Nießbraucher trägt typischerweise die gewöhnlichen Lasten und die Erhaltung im Rahmen der gesetzlichen und vertraglichen Regeln; außergewöhnliche Lasten und die Substanzverantwortung bleiben Gegenstand der Vereinbarung und sollten im notariellen Vertrag klar verteilt sein.
Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist enger. Es berechtigt, ein Gebäude oder einen genau bezeichneten Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen — also zum Wohnen, nicht zur freien wirtschaftlichen Verwertung. Vermietung durch den Wohnberechtigten ist nur möglich, wenn sie ausdrücklich gestattet ist; ohne solche Klausel bleibt das Recht persönlich und auf den Wohnbedarf beschränkt. Wer nur selbst wohnen will und dem neuen Eigentümer die Vermietung der übrigen Flächen oder die wirtschaftliche Verfügung überlassen möchte, kommt mit dem Wohnrecht oft besser zurecht. Wer Mieteinnahmen braucht oder die volle Nutzungskontrolle behalten will, braucht den Nießbrauch.
Beide Rechte entstehen nicht durch mündliche Abrede. Sie verlangen eine notarielle Bestellung und die Eintragung im Grundbuch. Ohne Grundbucheintrag fehlt die dingliche Wirkung gegenüber Dritten — etwa gegenüber dem Käufer oder den Gläubigern des neuen Eigentümers. Regelmäßig erlöschen Nießbrauch und Wohnrecht mit dem Tod des Berechtigten; sie sind höchstpersönlich und gehen nicht auf die Erben des Berechtigten über, sofern nichts Abweichendes wirksam vereinbart und eintragungsfähig ist.
Wirtschaftliches und zivilrechtliches Eigentum können auseinanderfallen: Der Beschenkte steht im Grundbuch, der Nießbraucher bestimmt die Nutzung und bezieht die Erträge. Genau diese Spaltung ist gewollt — und zugleich der Grund, warum Steuerlast, Instandhaltung und Versicherungsfragen vertraglich sauber zugeordnet werden müssen.
Bei der Schenkung mindert ein vorbehaltener Nießbrauch oder ein Wohnrecht regelmäßig den steuerlichen Erwerb des Beschenkten. Maßgeblich ist der Kapitalwert des Rechts nach den bewertungsrechtlichen Vorschriften — abhängig von Alter, Geschlecht und Höhe des jährlichen Nutzungsvorteils. Je höher dieser Kapitalwert, desto niedriger der schenkungsteuerpflichtige Wert des übertragenen Eigentums. Der persönliche Freibetrag (§ 16 ErbStG: Ehegatte 500.000 Euro, Kind 400.000 Euro, Enkel 200.000 Euro) greift auf den so geminderten Erwerb; frühere Zuwendungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren sind nach § 14 ErbStG mitzurechnen.
Praktisch heißt das: Eine Übertragung „unter Nießbrauch“ kann die Steuerlast deutlich senken oder ganz vermeiden, ohne dass der Übergeber seine Wohn- oder Ertragssituation aufgibt. Das ist kein Freibrief. Die Bewertung folgt festen Regeln; Fantasiewerte hält das Finanzamt nicht stand. Und die Familienheimbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG — Steuerfreiheit des Familienheims beim Ehegatten bei Selbstnutzung — stellt eigene Voraussetzungen; ein bloßes Wohnrecht ersetzt nicht die Prüfung, ob der begünstigte Erwerber die Selbstnutzung im Sinne der Vorschrift erfüllt und die Zehnjahresbindung einhält. Die Betriebsvermögensverschonung der §§ 13a und 13b ErbStG hat mit Nutzungsrechten an Privatimmobilien nichts zu tun.
Im Erbfall endet ein dem Erblasser zustehender Nießbrauch oder Wohnrecht regelmäßig mit dem Tod. Das Eigentum war bereits zuvor auf den Beschenkten übergegangen; in den Nachlass fällt das Nutzungsrecht nicht als werthaltiger Gegenstand. War das Eigentum dagegen noch beim Erblasser und entsteht erst jetzt die Erbengemeinschaft, spielen Nießbrauch und Wohnrecht eine andere Rolle: Sie können zugunsten des überlebenden Ehegatten erst von Todes wegen bestellt werden — etwa durch Vermächtnis —, was Nutzungssicherheit schafft, ohne Alleineigentum zu verschieben.
Praktisch und steuerlich zugleich gilt: Wer vermietet und die Miete braucht, wählt den Nießbrauch; wer nur die eigenen vier Wände sichert, reicht oft das Wohnrecht. In beiden Fällen muss klar sein, wer Dachreparatur, Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Schönheitsreparaturen trägt — sonst entstehen Streitigkeiten genau dann, wenn die Familie sie am wenigsten gebrauchen kann.
Die Standardgestaltung lautet: Eigentum auf Kind oder Ehegatten übertragen, Nießbrauch oder Wohnrecht zugunsten des Übergebers bestellen und beides in einer notariellen Urkunde mit anschließender Grundbucheintragung vollziehen. Worauf es ankommt, sind die Details.
Erstens die genaue Bezeichnung des Rechts: gesamtes Grundstück oder nur eine Wohnung; Mitbenutzung von Garten, Keller, Stellplatz; Aufnahme von Pflege- oder Besuchspersonen. Zweitens die Lastenverteilung: laufende öffentliche Lasten, Instandhaltung, außergewöhnliche Aufwendungen, Versicherungen. Drittens Rückforderungs- oder Anpassungsklauseln — etwa für den Fall der Veräußerung durch den Beschenkten, der Insolvenz oder groben Undanks —, soweit sie rechtlich zulässig und grundbuchfähig formuliert sind. Viertens die steuerliche Vorausberechnung: Steuerwert der Immobilie, Kapitalwert des Rechts, Freibetragsverbrauch einschließlich § 14 ErbStG, und ob parallel eine Familienheimbefreiung überhaupt einschlägig sein kann.
Häufige Fehler: Wohnrecht und Nießbrauch begrifflich vertauschen; Kostenverteilung „wird man schon klären“ offenlassen; auf die Grundbucheintragung verzichten oder sie verzögern; den Kapitalwert schätzen, statt ihn bewertungsrechtlich zu ermitteln.
Wohnrecht und Nießbrauch als austauschbar behandeln. Das Wohnrecht sichert das Wohnen. Der Nießbrauch sichert Nutzung und Ertrag — und andere Kosten, Bewertung und Steuerfolgen. Wer das eine meint und das andere bestellt, sichert die falsche Lage.
Fragen Sie deshalb zuerst, was der Übergeber behalten muss: nur das Wohnen, oder auch Miete, Früchte und die wirtschaftliche Stellung. Die Antwort steuert das Recht — nicht der vertrautere Name. Derselbe Gedanke gilt für ein Nießbrauchdepot: Das Eigentum am Depot kann übergehen, während der Übergeber die Erträge behält — steuerlich und zivilrechtlich nur, wenn die Bestellung klar, die Bank mitzieht und der Kapitalwert nicht aus dem Bauch geschätzt wird. Bei Pflegekostenrisiko, hoher Immobilienbewertung oder Steueroptimierung über mehrere Objekte hinweg gehören Notar und steuerlicher Berater an einen Tisch, bevor die Urkunde unterschrieben wird. Das Nutzungsrecht sichert den Übergeber — aber nur in dem Umfang, in dem es klar bestellt und eingetragen ist.
Ingrid Sommer behält den Nießbrauch an der übertragenen Mietwohnung, wenn sie die Miete braucht. Für das Familienheim, in dem sie selbst wohnen will, reicht oft das Wohnungsrecht. Beides ins Grundbuch, beides nicht mündlich. Der Kapitalwert wird nicht geschätzt; er wird bewertet. Genau deshalb gehört diese Gestaltung an den Notar, bevor Paula als Eigentümerin im Blatt steht.
Karl und Ingrid wollen im Haus bleiben, die Mietwohnungen aber schon übertragen. Ein Nießbrauch an der übertragenen Wohnung sichert die Miete. Ein Wohnrecht am Familienheim sichert das Wohnen, ohne das Eigentum sofort zu wechseln. Beides sind verschiedene Rechte mit verschiedenen Bewertungen.
Zivilrechtlich ist das Wohnungsrecht enger als der Nießbrauch: Es sichert das Wohnen, nicht die Fruchtziehung. Steuerlich wird beides kapitalisiert. Der Jahreswert folgt dem BewG und der BFH-Rechtsprechung, nicht einer Faustformel „ein Drittel vom Verkehrswert“. (BFH 2019; Medienverbund der Notarkammern 2023; BewG)
Wer nur wohnen, aber nicht vermieten oder den Gartenwirtschaftsbetrieb ziehen will, braucht oft das Wohnungsrecht. Wer Mieteinnahmen behalten will, braucht den Nießbrauch. Die falsche Bezeichnung im Vertrag erzeugt später den Streit, den die Übertragung vermeiden sollte.
Halten Sie fest, was in diesem Kapitel für Ihre Lage gilt: die Rechtsfolge, die Frist und die nächste Prüfung. Was Sie hier nicht klären, holt Sie im Erbfall unter Zeitdruck ein.
Keine individuelle Rechtsberatung. – BNSEUV_2026-09-02_14:08