Autor: Achim Brieden mit Hermann Bense
Für viele Familien ist die selbstgenutzte Immobilie der größte Vermögenswert — und zugleich der Ort, an dem die Angehörigen weiterleben wollen. Genau hier setzt der Gesetzgeber an: Das Familienheim (ErbStG) kann unter bestimmten Voraussetzungen vollständig von der Erbschaft- und Schenkungsteuer befreit werden (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Dahinter steht der Schutz des familiären Lebensmittelpunkts — niemand soll gezwungen sein, das Elternhaus zu verkaufen, nur um eine Steuerschuld begleichen zu können.
Für viele Familien ist die selbstgenutzte Immobilie der größte Vermögenswert — und zugleich der Ort, an dem die Angehörigen weiterleben wollen. Genau hier setzt der Gesetzgeber an: Das Familienheim (ErbStG) kann unter bestimmten Voraussetzungen vollständig von der Erbschaft- und Schenkungsteuer befreit werden (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Dahinter steht der Schutz des familiären Lebensmittelpunkts — niemand soll gezwungen sein, das Elternhaus zu verkaufen, nur um eine Steuerschuld begleichen zu können.
Ein Selbstläufer ist diese Befreiung nicht. Sie hängt an der tatsächlichen Selbstnutzung (Bundesministerium der Finanzen), sie unterscheidet nach der Person des Erwerbers, und sie steht unter einer zehnjährigen Nachbeobachtung. Wer hier § 13a ErbStG nennt, verwechselt das Familienheim mit der Betriebsvermögensverschonung. Rechtsstand der folgenden Darstellung ist der 26. August 2026.
Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer zählt nicht der Kaufpreis von damals und nicht der emotionale Wert, sondern der steuerliche Grundbesitzwert nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes. Je nach Objekt greifen unterschiedliche Verfahren: das Vergleichswertverfahren bei bebauten Grundstücken in Gebieten mit ausreichend Kaufpreissammlung, das Ertragswertverfahren bei vermieteten oder wirtschaftlich genutzten Objekten, das Sachwertverfahren bei Einfamilienhäusern, wo der Substanzwert im Vordergrund steht.
Das Finanzamt setzt den Wert fest; bei Streit über die Höhe stehen Rechtsbehelfe und — wo vorgesehen — der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts offen. Der Verkehrswert aus Maklerangeboten ist eine Orientierung, ersetzt aber nicht die steuerliche Bewertung. Vom so ermittelten Wert gehen persönliche Freibeträge ab (§ 16 ErbStG: Ehegatte 500.000 Euro, Kind 400.000 Euro, Enkel regelmäßig 200.000 Euro). Vorbehalte von Nießbrauch oder Wohnrecht mindern den Erwerb um den Kapitalwert des Rechts.
Steuerwert, Freibetrag und Befreiung sind drei Schichten. Zuerst der Wert nach dem Bewertungsgesetz, dann die Frage, ob § 13 Abs. 1 Nr. 4b oder 4c greift, dann der persönliche Freibetrag für den Rest und für anderes Vermögen, stets unter Beachtung von § 14 ErbStG. Wer nur eine Schicht betrachtet, rechnet falsch.
Die Familienheimbefreiung zerfällt in zwei Tatbestände mit unterschiedlicher Reichweite.
Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner gilt § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG. Die Befreiung greift sowohl beim Erwerb von Todes wegen als auch bei einer Schenkung, sofern der Erwerber das Objekt unverzüglich (BFH 2019) nach dem Erwerb zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Entscheidend ist, dass es sich um ein Familienheim im Sinne des § 13 Abs. 9 ErbStG handelt. Eine flächenmäßige Obergrenze kennt der Ehegattentatbestand nicht. Verkürzt lautet die Rechtsfolge: Steuerbefreiung bei Selbstnutzung, Rückforderung bei Wegfall innerhalb von zehn Jahren (BFH 2019).
Für Kinder, Stiefkinder und — in den gesetzlich vorgesehenen Konstellationen — Enkel gilt § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG. Hier ist die Befreiung der Höhe nach gedeckelt: Begünstigt ist die Wohnfläche bis 200 Quadratmeter. Übersteigt die Wohnfläche die Grenze, bleibt nur der begünstigte Teil steuerfrei; die Mehrfläche wird anteilig steuerpflichtig. Der Kindertatbestand ist auf den Erwerb von Todes wegen zugeschnitten — eine Schenkung des Elternhauses an das Kind zu Lebzeiten fällt nicht unter Nr. 4c.
| Merkmal | Ehegatte / Lebenspartner (Nr. 4b) | Kind / Stiefkind / Enkel (Nr. 4c) |
| Rechtsgrundlage | § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG | § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG |
| Erwerbsart | Erbschaft oder Schenkung | Erwerb von Todes wegen |
| Flächengrenze | keine | 200 qm Wohnfläche |
| Nutzung | unverzüglich zu eigenen Wohnzwecken | Selbstnutzung als Familienheim |
| Bindungsdauer | 10 Jahre ab Erwerb | 10 Jahre ab Erwerb |
Das Merkmal der unverzüglichen Nutzung verdient besondere Aufmerksamkeit. Der Erwerber muss ohne schuldhaftes Zögern einziehen beziehungsweise die bisherige Nutzung fortsetzen. Wer das geerbte Haus monatelang leer stehen lässt, weil Renovierung oder Nachlassauseinandersetzung dazwischenkommen, riskiert die Begünstigung von Anfang an. Vermietung oder Leerstand beenden die Begünstigung grundsätzlich — auch dann, wenn die Immobilie im Eigentum des Erwerbers verbleibt.
Fallbeispiel: Herr Behrens verstirbt und hinterlässt seiner Ehefrau das gemeinsam bewohnte Einfamilienhaus mit 260 Quadratmetern Wohnfläche, Steuerwert 850.000 Euro. Die Witwe bleibt wohnen. Da für Ehegatten keine Flächengrenze gilt, bleibt der gesamte Wert steuerfrei; der persönliche Freibetrag steht vollständig für das übrige Nachlassvermögen zur Verfügung. Wäre dasselbe Haus an den 40-jährigen Sohn gefallen, der einzieht, wären nur 200 von 260 Quadratmetern begünstigt. Rund 23 Prozent der Wohnfläche — und damit ein anteiliger Wert von etwa 196.000 Euro — blieben steuerpflichtig.
Ein zweites Beispiel zeigt die Grenze der Befreiung: Ein Kind erbt eine vermietete Eigentumswohnung mit steuerlichem Wert von 520.000 Euro. Abzüglich Freibetrag 400.000 Euro verbleiben 120.000 Euro steuerpflichtiger Erwerb. Familienheimbefreiung greift nicht, weil keine Selbstnutzung als Familienheim vorliegt.
Die Familienheimbefreiung ist eine Begünstigung auf Bewährung. Fallen die Voraussetzungen innerhalb von zehn Jahren ab Erwerb weg — insbesondere durch Aufgabe der Selbstnutzung —, kann die Steuer nachgefordert werden. Die Frist beginnt mit dem Erwerb, im Erbfall also mit dem Todestag, und sie läuft nicht anteilig ab: Wer im neunten Jahr auszieht und vermietet, verliert die Begünstigung. Es genügt nicht, „fast“ zehn Jahre durchgehalten zu haben.
Strikt davon zu unterscheiden ist die Zehnjahresfrist des § 14 Abs. 1 ErbStG, nach der mehrere Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet werden. Beide Fristen betragen zehn Jahre, verfolgen aber unterschiedliche Zwecke: Die eine sichert die Selbstnutzung ab, die andere verhindert die mehrfache Ausnutzung von Freibeträgen durch gestückelte Schenkungen.
Nicht jede Aufgabe der Selbstnutzung führt zwingend zur Nachversteuerung. Zwingende Gründe — etwa der dauerhafte Umzug in ein Pflegeheim wegen Pflegebedürftigkeit oder eine berufliche Versetzung — können die nachgelagerte Steuer mindern oder ganz vermeiden. Das ist eine Einzelfallfrage und setzt einen tragfähigen Nachweis voraus. Der bloße Wunsch nach einer kleineren Wohnung reicht regelmäßig nicht aus.
Typische Fehler: § 13a für das Familienheim zitieren; Befreiung annehmen, obwohl vermietet wird; bei Kindern die 200-Quadratmeter-Grenze übersehen; innerhalb der zehn Jahre verkaufen, ohne die Steuerfolge zu prüfen; Freibetrag und Befreiung durcheinanderwerfen. Der persönliche Freibetrag nach § 16 ErbStG bleibt parallel relevant für nicht befreite Teile und für anderes Vermögen.
Nießbrauch und Wohnrecht ändern die Lage zusätzlich. Mindert ein vorbehaltenes Nutzungsrecht den Erwerb des Eigentums, ist gesondert zu prüfen, ob parallel eine Familienheimbefreiung in der Person des Erwerbers überhaupt einschlägig sein kann. Vermietete Kapitalanlagen bleiben außerhalb der Familienheimlogik — auch wenn sie „der Familie gehören“.
Die Anzeige des Erwerbs gegenüber dem Finanzamt folgt § 30 ErbStG; „unter dem Freibetrag“ entbindet nicht automatisch von der Anzeigepflicht. Professionelle Beratung ist angezeigt bei mehreren Objekten, Teilselbstnutzung, Nießbrauchskonstruktionen und immer dann, wenn die Zehnjahresbindung mit der Lebensplanung kollidieren könnte. Das Familienheim kann steuerfrei sein — aber nur so weit, wie Selbstnutzung, Norm und Bindung tragen.
Die Steuerbefreiung für das Familienheim folgt § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG beim Erwerb durch den Ehegatten oder Lebenspartner und § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG beim Erwerb durch Kinder — nicht § 13a ErbStG. Kinder sind zusätzlich an 200 Quadratmeter Wohnfläche gebunden. Zehn Jahre Selbstnutzung sind die typische Haltedauer; ein vorzeitiger Auszug kann die Befreiung rückgängig machen.
Das Familienheim sei „immer steuerfrei“. Die Befreiung gilt nur für die selbst genutzte Wohnung unter den gesetzlichen Voraussetzungen. Zwei Mietwohnungen der Sommers fallen nicht darunter.
Wohnen Sie selbst in der Immobilie, die befreit werden soll? Ist der Erwerber Ehegatte oder Kind? Bei Kindern: Bleibt die Wohnfläche im Rahmen, und kann die Selbstnutzung zehn Jahre durchgehalten werden?
Die Befreiung hängt nicht nur am Paragraphen, sondern an der tatsächlichen Nutzung. Der BFH hat geklärt, dass eine Erbauseinandersetzung die Befreiung nicht automatisch zerstört, wenn der Erwerber das Familienheim danach selbst nutzt. (BFH 2015)
Unverzüglich heißt ohne schuldhaftes Zögern. Eine Renovierung kann die Aufnahme der Selbstnutzung verzögern, aber nicht beliebig. Wer monatelang leer stehen lässt, ohne dass objektiv zwingende Gründe vorliegen, riskiert die Befreiung von Anfang an. Der BFH hat das am Renovierungsfall und an späteren Selbstnutzungsfällen konkretisiert. (BFH 2019; BFH 2021)
Die Eigentumsaufgabe innerhalb von zehn Jahren — auch bei fortbestehendem Wohnen über Nießbrauch — holt die Steuer zurück. Selbstnutzung ohne Eigentum reicht nicht. (BFH 2019)
Die Familienheimbefreiung steht in § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG (ErbStG) und ist an Selbstnutzung gebunden. Wohnen Sie selbst in der Immobilie? Ist der Erwerber Ehegatte oder Kind? Kann die Selbstnutzung zehn Jahre durchgehalten werden?
Keine individuelle Rechtsberatung. – BNSEUV_2026-09-02_14:08